ПОДМОСКОВЬЕ

Земельный рынок.

Вполне очевидно, что земельные ресурсы, наряду с инвестициями, являются основой развития региона. В отличие от Москвы (около 107 тыс. га, согласно официально опубликованному земельному балансу столицы), Московская область обладает существенно большими земельными ресурсами.

Распоряжением Министра экологии и природопользования Московской области №144-рм от 31.07.2002 был утвержден земельный баланс Московской области по состоянию на 01.01.2002 в следующих показателях:

земли сельскохозяйственного назначения - 1748,9 тыс. га
земли поселений - 496,6 тыс. га
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения - 269,7 тыс. га
земли особо охраняемых территорий и объектов - 64,6 тыс. га
земли лесного фонда - 1839,6 тыс. га
земли водного фонда - 25,3 тыс. га
земли запаса - 135,2 тыс. га
Таким образом, суммарная площадь земель в административных границах Московской области составляет 4579,9 тыс. га.

Необходимо отметить, что у Московской области и Москвы есть спорные территории (Шереметьево, территории с внешней стороны МКАД), которые и тот и другой субъект федерации, по-видимому, включают в свои земельные балансы…

Земельный рынок в Московской области официально существует с начала 1993 года, когда стало возможным осуществлять сделки с земельными участками (на основании Закона РФ №4196-1 от 23.12.1992), но только следующего целевого назначения:

для ведения личного подсобного хозяйства,
для ведения личного дачного хозяйства,
для садоводства,
для индивидуального жилищного строительства.
Право распоряжаться подобными земельными участками не ограничено, ни сроком нахождения в собственности, ни суммой продажи, ни указаниями в пользу кого именно собственник должен производить отчуждение.

Рынок существует для вышеперечисленных категорий земель более девяти лет, на нем работают и ряд профессиональных участников рынка.

Ежегодная деловая активность на рынке составляла порядка за последние три года возросла с 56 до 150 тысяч различных сделок (только с землями населенных пунктов, находящихся в собственности граждан).

Согласно официальной информации, свыше 2,7 миллиона жителей Московской области и г. Москвы получили в собственность и пожизненное наследуемое владение земельные участки общей площадью около 278 тыс. га, в том числе:
для ведения личного подсобного хозяйства - 548,0 тысячи граждан на площади 91,5 тыс. га (в среднем на каждого по 16,7 соток);
для индивидуального жилищного и дачного строительства соответственно 379,5 тысячи граждан на площади 46,2 тыс. га (в среднем по 12,2 сотки);
для ведения садоводства и огородничества 1794,6 тысячи граждан на площади 139,4 тыс. га (в среднем по 7,8 соток).
Кроме того, проведена реорганизация колхозов и совхозов, в ходе которой осуществлена приватизация 961 тыс. га земель, при этом собственниками земельных долей стали 241 тысячи работников бывших колхозов и совхозов, пенсионеров, работников социальной сферы (в среднем по 399 соток).
Сформирован слой крестьянских (фермерских) хозяйств (более 6,4 тысячи), им передано более 71,6 тыс. га земель (в среднем на каждое хозяйство по 1119 соток).

Проведено расширение территорий городов и поселков городского типа, сельских населенных пунктов, резервируются земли для их развития.

Проведена инвентаризация земель с особым правовым и природоохранным режимом использования. Из земель Министерства обороны Российской Федерации для общественных нужд передано более 6 тыс. га неиспользуемых земель.

По мнению экспертов "RWAY", вышеприведенные цифры определяли потенциальный объем земельного рынка Московской области до принятия новых "правил игры" на земельном рынке.

В связи с принятием Земельного кодекса РФ и Закона об обороте сельхозземель земельный рынок Московской области вступает в новую фазу своего развития.

Земельные кодексы, кроме России, есть в только странах СНГ и Северной Корее. В других странах мира все земельные вопросы решаются с помощью отдельных конкретных земельных законов…

Практические действия федеральной власти по изменению "правил игры" на рынке недвижимости не дают особого оптимизма участникам рынка. Значительная часть этих действий, по меткому выражению одного из экспертов (Андрея Лазаревского), "направлена на подмену верховенства Закона, верховенством вертикали исполнительной власти". При этом чиновники фактически наделяются разнообразными правами сособственника земельного участка.

Кодекс обязывает всех землепользователей, имеющих землю в постоянном бессрочном пользовании до 01.01.2004 года оформить в собственность или аренду свои права на земельный участок.

По мнению федеральной власти, до тех пор, пока земля не разграничена между уровнями власти, распоряжаются ею должны органы местного самоуправления…

В настоящее время идет процесс детального определения кадастровой стоимости земель на территории Московской области. Ранее, было определено, что средняя величина кадастровой стоимости земли на территории Московской области составляет 33,030 тыс. рублей за 1 га.

Нормы Земельного кодекса, федеральный закон о продаже сельхозземель уже действуют. Поэтому необходимо реализовать на практике эффективную систему распоряжения и управления имеющимися ресурсами.

Существенно сдерживает процесс создания эффективной системы распоряжения и управления имеющимися земельными ресурсами необходимость проведения процедуры первичного разграничения прав собственности на землю между федеральным центром, субъектами федерации и муниципалитетами.

В настоящее время федеральной исполнительной властью были подготовлены Правила распоряжения земельными участками до проведения процедуры разграничения прав.

Мировая практика показала, что введение института частной собственности на землю и института земельной ипотеки приводит к концентрации земель у незначительного числа лиц. С большой степенью вероятности в России эти институты будут работать в интересах созданных в процессе реформ "стратегических частных собственников", которые имеют "эксклюзивные" отношения с властными структурами различных уровней.

Существенное увеличение наличной денежной массы в нашей стране, произошедшее за последние пять лет (почти в 6,3 раза!), заставляет власть вводить все новые области для их вложения и новые инструменты для их приумножения.

Напомним нашим Читателям, что федеральная исполнительная власть еще в 2001 году пыталась законодательно ввести институт ипотеки земельных участков сельхозназначения с помощью внесения поправок к действующему законодательству.

Однако Совет Федерации тогда не одобрил эту инициативу федеральной исполнительной власти.

Несмотря на принятие Земельного кодекса РФ, законов об обороте сельхозземель, о землеустройстве и т.д., четкая система законодательного обеспечения рынка земли в стране не сложилась, считает и руководитель Федеральной службы земельного кадастра России.

В начале ноября 2002 года в Совете Федерации прошел Круглый стол "Законодательное обеспечение ипотеки земель, их оценки и мониторинга", на котором, обсуждали, как привлечь деньги в агробизнес.

Наиболее эффективным механизмом, по мнению участников этого мероприятия, может стать земельная ипотека - кредитование под залог сельхозугодий.

Участники Круглого стола пришли к выводу, что для дальнейшего развития рынка законодатели и правительство должны разработать закон "Об особенностях земельной ипотеки", в котором прописать отличие сельскохозяйственной ипотеки от прочих ее видов.

Участники Круглого стола считают, что Правительству России необходимо учредить Федеральное Агентство по государственной поддержке ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и специализированный Российский земельный банк для развития ипотеки земель.

Это положение содержится в рекомендации участников Круглого стола.

В частности, в рекомендациях отмечается, что основными задачами Агентства по господдержке ипотечного кредитования в сельском хозяйстве должны стать:

проведение государственной политики в области ипотечного кредитования,

создание благоприятных условий для реализации ипотечных программ за счет предоставления госгарантий,

организация мероприятий по обеспечению господдержки ипотечного страхования в сфере сельского хозяйства и контроль за соблюдением условий ипотечных кредитов.
Основными задачами Российского земельного банка, созданного со 100-процентным участием государства, должны стать:

представление долгосрочных ипотечных кредитов сельхозпроизводителям,

оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров,

организация проведения тендеров и аукционов по продаже земельных участков.
Одновременно, Российскому земельному банку целесообразно придать функции агента Правительства по предоставлению интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств по договорам о залоге земельных участков.

Также в рекомендациях содержится положение о возможности создания в РФ Земельного суда. Кроме того, в целях развития рынка ипотеки земель рекомендуется внести изменения в закон "О банках и банковской деятельности" в части регулирования деятельности ипотечных банков…

Введение новых федеральных "правил игры" на земельном рынке приведет сначала (с 2003 года) к разделу земельной госсобственности на три категории: федеральную, областную и муниципальную.

Земли этих форм собственности могут выкупаться в частную собственность юридических и физических лиц по цене 3-15 ставок земельного налога.

Напомним, что действующие в 2002 году ставки земельного налога, с 01.01.2003 проиндексированы с коэффициентом 1,8.

В 2004-2005 годах доходы Московской области от сбора всевозможных платежей за землю предположительно возрастут до 10 млрд. руб. Напомним, что в 2001 году они составили 380 млн. руб., в 2002 - 1 млрд. руб., в 2003 году планируется получить 4 млрд. руб.

Одним из шагов, способствующих увеличению сбора платежей, должно стать утверждение кадастровой стоимости земли. Стоимость сельскохозяйственных угодий должна быть утверждена уже в январе 2003 года…

В конце 2002 года ряд муниципальных образований Московской области уже заявили о намерениях провести аукционы по продаже земельных участков различного целевого назначения в частную собственность…

После ухода в ноябре 2002 года Вице-Губернатора Московской области со своего поста, Губернатором Области было принято решение о том, что Межведомственная комиссия по координации деятельности в сфере земельных отношений на территории Московской области прекращает свое существование. Вместо этой Комиссии будет создана другая структура на базе одного из министерств Московской области…

Крапин Александр,
главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"