Учебные и методические материалы
к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как
информационное обеспечение рынка недвижимости В России пока нет четкого законодательного определения
земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству,
и пользование регламентируется кодексом “О недрах”. Все, что выше земной
поверхности, прин адлежит государству, и пользование регламентируется воздушным кодексом. Очевидно,
что земельный участок понятие трехмерное. Однако, ограничения по высоте и
по глубине устанавливаются в каждом конкретном случае. Для города принципиально важно,
что земельные участки могут перекрываться. В Москве и Санкт-Петербурге уже
есть договора аренды на земельные участки, которые взаимно перекрываются, т.е.
они расположены на разных физических уровнях. В к ачестве примера
рассмотрим мост через реку. Границы земель водного фонда определяются проектными
линиями. Для Москвы водоохранные и прибрежные зоны совпадают. Границы их
устанавливает НИиПИ Генплана по согласования с водной инспекцией Московско-Окского б
ассейна. Граница земель водного фонда, обычно, проходит на расстоянии от
15 до 100 метров от среднелетнего уровня водоема. Полотно моста
автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом
- земли водного фонда. В основании моста, как правило, располагаются
гаражи, мастерские, склады. Известны многоярусные мосты. В этом случае режим
разрешенного пользования каждого яруса устанавливается отдельно и земли (участки моста,
земли под ним и пространство внутри него) закрепляются за разл
ичными организациями. Приведем определения, которые в наибольшей степени отражают требования практики. Территория
города Москвы располагается в пределах городской черты - внешней границы
города, отделяющей его земли от земель Московской области, а также
ряда присоединенных и административно подчиненных территорий, располож енных вне городской
черты (г. Зеленоград, пос. Акулова гора, Шереметьево и т.д.). Городская
черта устанавливается и утверждается органами законодательной (представительной) власти Российской Федерации
по совместному представлению администрации г. Москвы и Московской области. Городская, поселковая
черта, черта сельского населенного пункта.Городская, поселковая черта, черта сельского населенного
пункта - внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта,
которая отделяет их от других категорий земель. Городская, поселковая черта и
черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные
планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных
пунктов. В республиках, входящих в состав РСФСР, городская черта городов, поселков,
сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется в порядке, определяемом законодательством
этих республик. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного
пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения,
землепользования и аренды на эти участки. (ЗК ст.72). Земельный участок города
- часть земель города, имеющая определенный юридический статус, границу и
конкретное целевое назначение, и которая должна использоваться в интересах города.
Земельный участок в городской среде - п онятие трехмерное. Описание
границ участка дается в Поземельной книге города и в кадастровом
деле земельного участка. Над одной точкой земной поверхности может быть
несколько земельных участков на разных уровнях и различных пользователей: наземный,
надзе мный, подземный. Границы участка определяются списком координат углов поворота
границы и могут быть закреплены в натуре на земной поверхности. Внешняя
граница земельного участка не должна иметь разрывов (например, земельный участок
не может состоять из двух частей, которые расположены через дорогу). Внутренняя
граница земельного участка возникает, когда на земельном участке имеются посторонние
землепользователи. Допустимо на земельном участке нескольких посторонних пользователей. Внешняя и
внутренние границы не могут иметь общих точек. Размер земельного участка характеризуется
физической и геодезической площадями. Физическая площадь земельного участка - это площадь
земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности
земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то что можно
обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов
поворотов границы. Геодезическая площадь участка - это площадь проекции границы
участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат.
Земельный кадастр составляется в городской системе координат, так как в
этой системе минимальны поправки за переход на плоскость в длины
измеренных линий. Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой
одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на надземное и
подземное пространство земельного участка. Конкретные ограничения по высоте и глубине
определяются в каждом конкретном случае. Распоряжение мэра Москвы от 1.10.96г. N
347/1 "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы" сделало дальнейший
шиг в развитии понятия земельного участка. Этот документ установил коэффициенты
к базовой ставке арендн ой платы в зависимости от функционального
использования земель. Работа над реализацией распоряжения мэра Москвы от 1.10.96г.
N 347/1 "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы" показала,
что необходимо пересмотреть некоторые базовые понятия земельного кадастра. До выхода
ука занного документа все определения понятия “земельный участок” содержали требование,
что земельный участок должен иметь определенное функциональное назначение. Иначе: для
каждого земельного участка должно быть указано его функциональное назначение, на
ос новании которого определется размер арендных платежей. Для города характерно полифункциональное
использование земельных участков. Например, в настоящее время в Москве практически
нет уже булочных или столовых в чистом виде. Получили распространение
комплексные пункты обслуживания автолюбит елей: кафе, шиномонтаж, магазин и т.д.
Для кафе К=2; для шиномонтажа К=3. Для реализации РМ 347/1 необходимо
указывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии
с своим функциональным использованием имеют различные коэффициенты базовой ставки арендных
платежей. Это возникает в следу ющих основных случаях: - временное занятие
части проезжей части или тротуара на время выполнения строительных (ремонтных)
работ; - значительные по размерам земельные участки больших промышленных, торговых или
иных комплексов, в которых можно выделить земли различного функционального использования; -
земельные участки с несколькими целями использования (типа кафе и шиномонтаж). Для
реализации РМ 347/1 в договоре аренды необходимо указывать не только
общую площадь земельного участка, но и доли (площади) участка с
различными функциональными целями использования. Необходимо также учитывать коэффициенты, применяе мые
для расчета арендной платы, которые введены постановлением правительства Москвы №689.
Частично эти коэффициенты вошли в РМ 347/1. Поэтому развернутое определение понятия
“земельный участок” необходимо дополнить следующим: Земельный участок может иметь несколько функциональных
целей использования. В характеристике земельного участка, если имеется несколько целей
его использования, необходимо указывать долю участка или площадь доли по
каждой цели и спользования. В первом предложении развернутого определения земельного
участка указаны условия, без выполнения которых невозможно создать кадастровое дело
и сделать товаром право на земельный участок. Эти условия, в
основном, сформулированы и в проекте Земельного кодекса 1995г (2). Парцеллы это
землевладения, земли которых по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и
нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это
исторически сложив шееся домовладение, которое имеет выход (выезд) на проезжую
часть. Большое значение имеет требование, что земельный участок должен использоваться
в интересах города. Это тесно связано с очень сложным понятием
эффективности использования городских земель. Городская администрация, как владелец земли, вп
раве принять экономические и административные меры (до изъятия земельного участка)
при нарушении этого требования. В городе часть земель нельзя передавать в
хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким категориям
земель относятся земли общего пользования, водного фонда ((6) статья 28),
а также земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом.
В краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под
платную автостоянку) земли общего пользования могут передаваться. В городе не
может быть ничейной земли. Поэтому такие земли целесообразно (по аналогии
с заповедниками, заказниками) закреплять за какой-то структурой правительства Москвы. Эта
структура должна обеспечивать установленный режим землеполь зования в интересах города
и отвечать за это перед Правительством Москвы. Пока нет исчерпывающего перечня
технических, экономических и юридических характеристик, которые должны входить в земельно-кадастровое
дело. Набор этих характеристик и технические требования к ним могут
различаться для различных городов . Обязательными техническими характеристиками являются перечень
координат углов поворота границы земельного участка и его площадь. В
определении земельного участка указано, что система координат должна быть городской.
Площадь участка в документах всегда указывается геодезической, она вычисляется по
координатам границы участка или по эскизу земельного участка. Пока не установлены
нормативные требования к точности координат углов поворота границ и площади
земельного участка. Точность определения площади зависит от стоимости земель, размера
земельного участка. Большие проблемы при определении экономических характеристик земельного участка и
других объектов недвижимости. В данном случае необходимо указать методики определения
экономических характеристик и порядок утверждения рассчитанных хара ктеристик. Методики вычисления
экономических характеристик, как правило, дают разброс в результатах вычисления в
зависимости от выбранных параметров оценки. Например, стоимость земельного участка (или
права его аренды) может рассчитываться по утвержденно й методике. Но
сама характеристика (стоимость объекта недвижимости или права его аренды) должна
быть утверждена представительным органом владельца недвижимости. Как правило, это функциональная
структура местных органов власти типа комиссии по земельным о тношениям
и градостроительству, в которую входят представители заинтересованных структур органов исполнительной
власти. Внутри участка могут быть земли посторонних пользователей. Поэтому возникают внутренние
границы земельного участка. Посторонних пользователей может быть несколько. Внешняя граница
земельного участка не может иметь разрыва. Это означает , что
два земельных участки, которые расположены через дорогу, не могут идентифицироваться
как один. Эти участки должны иметь различные кадастровые номера. Аналогичная
проблема возникает, когда по существующему фактически земельному участку проходит крас
ная линия. В этом случае на одну часть участка оформляется
договор долгосрочной аренды (или госакт), а на другую - договор
краткосрочной аренды. Такие части земельного участка в земельном кадастре должны
оформляться как самостоятельные участки и иметь ра зличные кадастровые номера. Необходимо
указать некоторые понятия, связанные с понятием земельного участка. Право на недвижимость
- вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с гражданским
кодексом, включая все обременения в том толковании, какое дается в
данных положениях (18). Операция с недвижимостью - это процедура, посредством которой
права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Операции с
недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующи ми в
настоящее время в Российской Федерации (18). Земельные права. Формы собственности на
землю. Гражданский кодекс и Российское законодательство признают семь основных типов
прав на недвижимость. Право собственности. Право физического или юридического лица владеть,
использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещать, сделки, защита прав
государством). Право собственности на недвижимость подл ежит государственной регистрации. Аренда. Долгосрочная
(более 3 лет) и краткосрочная. В Москве, если право аренды
земельного участка выкуплено, право аренды земельного участка выступает как товар
на рынке недвижимости: залог и все операции с недвижимость ю,
как указано выше, субаренда). В крупных городах предпочтительна аренда городских
земель как основная форма землепользования. Это оправдано, прежде всего, для
земель города исторического и культурного значения. Недостаток аренды - большая
зависимость о т бюрократии города. Пожизненное наследуемое владение. Праводержатель может строить
здания, сдать участок в субаренду. Продажа, залог или другие сделки,
которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются.
Право подлежит го сударственной регистрации. Право хозяйственного ведения. Юридические лица могут
иметь право хозяйственного ведения недвижимости. Подобное право устанавливается решением соответствующего
органа федеральной или местной власти. При этом недвижимость принадлежит другому
лицу. Юридическое лицо не может продать, сдать в аренду, отдать
в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия
владельца. Право бессрочного пользования. Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной
собственности, решением владельца может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому
или физическому лицу. Правод ержатель может строить на участке, использовать
его. Сдать в субаренду или передать в свободное пользование другому
лицу праводержатель может только с согласия владельца участка. Право бессрочного
пользования не может быть продано или унаследовано. Право краткосрочного пользования.
Одна из форм аренды, до 3 лет. Право оперативного управления. Праводержателем
может выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или
муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием/а генством. Право оперативного
управления осуществляется в интересах владельца недвижимости. Типы владений. Типы владения определяют,
каким способом осуществляется владение - отдельным лицом или группой лиц. Гражданский
кодекс предусматривает: - общую совместную собственность (совместные собственники рассматриваются как одно
лицо, часто супруги; после смерти одного, другой наследует его долю); -
общая долевая собственность (долю каждого нельзя выделить в натуре, доля
в праве выражается простой дробью). Общая долевая собственность вызывает определенную трудность
в практике. Существует две точки зрения. Одна из них -
нельзя сдавать в аренду абстрактное право на использование чего-то (без
выделения в натуре объекта аренды): нельзя сдат ь в аренду
1/2 автомобиля или 1/5 токарного станка. Поэтому нельзя заключать договор
аренды с одним из нескольких землепользователей парцеллы, т.е. неделимого земельного
участка. Возможен вариант заключения коллективного договора аренды со всеми землепол
ьзователями, но платежи определяются по каждому землепользователю на основании его
статуса и персональных льгот. Другая точка зрения: доля в праве (собственности,
аренды) может быть продана, отдана в залог или передана наследникам. Вторичные
права.Ипотека (или Залог) - это соглашение, по которому дающий деньги
(залогодержатель) получает права на недвижимость залогодателя в качестве расчета за
долг в том случае, когда залогодатель не выполнит своих обязател
ьств по возвращению долга. До тех пор, пока долг не
будет возвращен, залогодатель не может распоряжаться своей недвижимостью. Как часть
системы прав, залог подлежит регистрации, чтобы любое лицо, которое проявляет
интерес к данной недвижимости, могло бы получить информацию о существовании
долга и том факте, что он гарантирован залогом. На практике реализация
залога связано с определенными трудностями. Банк - залогодатель не может
продать земельный участок, который он получил. Право продажи имеет только
городская комиссия по земельным отношениям. Банк - залогодатель должен возбудить
дело о банкротстве залогодателя и получить свою долю в 5-ю
очередь. Поэтому, в настоящее время залог реализуется, часто, в форме
договора о продаже недвижимости с отсрочкой исполнения. Обременения - это право
иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты,
ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об
аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, налагаемые
на недвижимость (18). Одной из форм обременений являются требований генерального плана
развития города, наличие различных охранных зон и т.д. Сервитуты (или право
сервитута). Один из видов обременений Под правом сервитута понимается ограниченное
право иных лиц на использование данного земельного участка. И соответственно,
ограничение прав землепользователя на п ользование земельным участком. Частный сервитут. Право
ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении одного лица
или группы лиц. Публичный сервитут. Право ограниченного пользования чужим земельным участком,
установленное в отношении неопределенного круга лиц. Примеры сервитут. Право прохода или
проезда через земельный участок. Право подъезда для технического обслуживания различных
технических сооружений типа подстанций. В общем случае, арендатор участка вправе
рассчитывать на соответствующу ю компенсацию за ограничения пользования земельным участком.
Это предусмотрено Гражданским кодексом. На рынке недвижимости сделки осуществляются только с
правами на недвижимость. И стоимость недвижимости зависит от объема продаваемых
прав на эту недвижимость. Например, в Англии стоимость недвижимости, которая
сдана в аренду, равна пол овине ее рыночной стоимости. Протест/предупреждение -
форма выражения желания представителя третьей стороны помешать владельцу недвижимости или
аренды совершить сделку с земельным участком, потому что он имеет
некие права против владельца. Примеры. Муж и жена разводятся. Дом
зарегистрирован на имя мужа. Жена регистрирует предупреждение, чтобы муж не
смог распоряжаться недвижимостью без ее согласия. Владелец компании находится под следствием
за мошенничество. Возможно, его недвижимость была приобретена незаконно. Следователь регистрирует
предупреждение, чтобы он не мог распоряжаться недвижимостью до окончания следствия. Основные
виды пользования землей в Москве: - пожизненное наследуемое владение (граждане),
- бессрочное (постоянное) пользование (юридические лица и граждане), - аренда (юридические
лица и граждане). Аренда земельного участка оформляется договором аренды краткосрочной (на
срок до 5 лет) и долгосрочной (на срок до 49
лет включительно). Понятие договора (ГК глава 27). 1. Договором признается соглашение двух
или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав
и обязанностей. 2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних
сделках, предусмотренных главой 9 ГК. 3. К обязательствам, возникших из договора,
применяются общие положения об обязательствах (ст. 307- 419 ГК), если
иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК и правилами об
отдельных видах договоров, содержащихся в ГК. Долгосрочный договор аренды земельного участка
заключается на срок от 5 до 49 лет. При выкупе
прав аренды договор долгосрочной аренды практически эквивалентен покупке земельного участка.
Выкуп права аренды земельного участка - производиться в настоящее время
на основе распоряжения мэра от 24 мая 95г №254. Право
аренды можно выкупить на 49 лет. Если право аренды земельного
участка выкуплено, то землепользо ватель имеет право на перепродажу права
аренды, на залог, дарение, субаренду и на все другие операции
с недвижимостью. Перепродажа права аренды производится по стандартному договору купли-продажи
с последующей регистрацией в Поземельной книге. Разрешенно е пользование земельного
участка при этом не меняется. Стоимость выкупа права не зависит
от срока аренды. При выкупе прав аренды арендатор имеет право перепродать
право аренды, сдать участок или его часть в субаренду, заложить,
подарить, т.е. совершать все операции, которые Гражданским кодексом предусмотрены с
недвижимостью. В случае изъят ия участка с выкупленными правами аренды
арендатор может не согласиться с условиями изъятия. В этом случае
земельный спор должен рассматриваться в арбитражном суде. При экономической оценке земельного
участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ,
который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить
земельный участок под строит ельство или иное разрешенное пользование. Обычно,
это перекладка коммуникаций, разборка ветхих строений и т.д. Выкуп права аренды
земельного участка - производиться в настоящее время на основе распоряжения
мэра от 24 мая 95г №254. Право аренды можно выкупить
на 49 лет. Если право аренды земельного участка выкуплено, то
землепользо ватель имеет право на перепродажу права аренды, на залог,
дарение, субаренду и на все другие операции с недвижимостью. Перепродажа
права аренды производится по стандартному договору купли-продажи с последующей регистрацией
в Поземельной книге. Разрешенно е пользование земельного участка при этом
не меняется. Стоимость выкупа права не зависит от срока аренды. При
выкупе прав аренды арендатор имеет право перепродать право аренды, сдать
участок или его часть в субаренду, заложить, подарить, т.е. совершать
все операции, которые Гражданским кодексом предусмотрены с недвижимостью. В случае
изъят ия участка с выкупленными правами аренды арендатор может не
согласиться с условиями изъятия. В этом случае земельный спор должен
рассматриваться в арбитражном суде. Договора аренды земельного участка подписываются председателем Москомзема
(долгосрочная аренда) или заместителем председателя (краткосрочная аренда). Договор аренды вступает в
силу с момента его регистрации.Определение договора аренды дано в ст.606
ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью".
Глава 34 ГК "Аренда" раскрывает различные аспекты этого понятия. "Законом
мо гут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков"
п.2 ст.607 ГК.
|
