здесь возникают зоны жилой застройки, спортивные комплексы, гостиницы и прочие предприятия индустрии отдыха

Предпринимательская активность смещается в пригороды. Здесь развиваются зоны жилой застройки, возникают спортивные комплексы, гостиницы и прочие предприятия индустрии отдыха. Похожие процессы происходили и происходят во всех крупных городах Европы и США. Но есть, конечно, и собственные особенности.

Любопытно, что пояса пригородов (в общепринятом смысле слова) в Петербурге почти нет. Сразу за многоэтажными кварталами начинаются какие-то невнятные поля, или километры гаражей, или промзоны. А то и просто помойки. И только через 20-30 минут и километров появляются уютные домики, утопающие в зелени или сугробах (по сезону).

Бегство из городов

Активное освоение пригородов (субурбанизация) в Штатах началось в пятидесятых, в Европе - несколько позже. Основные причины: высокая стоимость хорошей недвижимости в городе, перенаселенность, моральный износ городского жилья; вывод предприятий и перемещение центров занятости за городскую черту; неблагополучная экология, обострение социальных проблем, рост преступности, концентрация маргинальных групп. В США одним из веских мотивов стало снижение уровня образования (после десегрегации школ в 1954 году), в Великобритании - традиционное стремление иметь собственный дом. В некоторых странах принимались правительственные программы (например, в Англии); Париж обрастал пригородами стихийно.

В результате к середине 1990-х годов в городском жилом фонде США односемейные дома составляли 2/3. В Лондонской агломерации доля таких домов - почти 1/2. (Для сравнения: в Петербурге площадь одноэтажной и двухэтажной застройки - около У/о жилого фонда.)

Обязательное условие развития субурбии - хорошие дороги и высокий уровень "автомобилизации".

Общая закономерность: выезжают в пригороды в первую очередь обеспеченные граждане, с более высоким уровнем образования. Иногда это поддерживается специальными ограничительными мерами (в том числе - установлением высокой стоимости земли).

В постреформенной России пригородный бум начался, естественно, с Москвы. Уже в середине 1990-х столичная мэрия озаботилась проведением серии исследований, посвященных пригородному рынку жилья. Оказалось, что несмотря на традиционно высокую ценность московской прописки, примерно 22% москвичей готовы переселяться в пригороды. Эта группа характеризуется приличным образованием (больше половины имеют высшее и неполное высшее), обеспеченностью (свыше 65% имеют достаток "средний" или "выше среднего"). Более трети-молодежь...

Интересные данные получились при анализе рыночных территориальных предпочтений. Вокруг Москвы формируются "короны": вдоль основных магистралей основная коттеджная зона располагается на расстоянии 30-35 км, по второстепенным шоссе - 20-30 км, в межмагистральных пространствах - на расстоянии 20-25 км. Кстати, городская программа массового освоения Подмосковья (был даже учрежден специальный департамент) провалилась: строили не то и не там. Зато девелоперские фирмы переживают "коттеджный бум".

Факторы роста

Специалисты считают, что Петербург по развитию рынка недвижимости отстает от Москвы на 4-5 лет. Значит, у нас пик интереса к освоению пригородов - на подходе.

Стартовые позиции выглядят неплохо.

Проблемы, выталкивающие часть граждан из города (см. выше), - в наличии. Плюс ужасающее состояние сетей, социальная чересполосица в кварталах и микрорайонах и "советское" управление жилыми домами.

По данным социологических опросов, 17% петербургской элиты (не только деловой, но и интеллектуальной) хотели бы жить в ближнем пригороде.

Относительно развита рыночная инфраструктура. За год на пригородном рынке выставляется около 5000 объектов (участки и индивидуальные дома). По мнению генерального директора РФН Александр а Портнова, объем предложения ежегодно увеличивается на 20-25%. В год продается 200-300 коттеджей.

Риэлтеры активно формируют филиальную сеть, организуя представительства даже в тех районах, которые раньше считались неперспективными для бизнеса.

По оценке специалистов компании " Александр -Недвижимость", доля девелоперских проектов пока составляет всего 5% от общего объема рынка, но при этом имеет тенденцию к росту. В разной стадии готовности находится около 30 девелоперских проектов по обустройству коттеджных поселков и малоэтажных жилых комплексов ("Рай в шалаше", "Высокие ели", "Солнечный берег", "Приморье", "Красное озеро", массив "Южный", "Мельничный Ручей", "Ждановские озера" и др.). "Пригородные" девелоперы начинают создавать консорциумы, чтобы сообща решать проблемы инфраструктуры (дороги, электрические сети, подстанции). Недавно такой консорциум создан для освоения нескольких зон в "золотом треугольнике" (Репино-Ленинское-Комарово) координировать свои усилия будут "ЕвроСиб", "Олимп-2000" и некоторые другие.

Характерным симптомом можно считать растущий интерес банков и крупных инвесторов. Вкладываются в пригородные проекты дочерние структуры Промстройбанка; занялась девелоперской деятельностью компания Honka; группа инвесторов с участием британского инвестиционного фонда выкупила акции Сестрорецкого завода; "Бекар" осваивает обширные территории на южном направлении.

Участники рынка отмечают, что в последние полгода началась активная покупка больших земельных массивов: от 5 до 60 га и более. Приобретаются фермерские хозяйства, земельные паи у колхозников.

А в Комарове был установлен очередной рекорд земельного рынка: 20 соток в "Академгородке" были проданы за 1500 000.

Власти понемногу осваиваются с новыми правилами игры, обусловленными введением Земельного кодекса. Городская программа развития зон малоэтажной застройки (см. таблицу) не то чтобы успешно реализуется, но предоставляет дополнительные аргументы инвесторам. Может быть, отсутствие громко заявленной программы и публично "озвученной" политики в этой сфере-это во благо: рынку хотя бы не мешают...

В общем, пригородный пояс "приличной" (в среднем) застройки начинает постепенно складываться вокруг Петербурга. С поправкой на географию, административные границы и взгляды очередной администрации.

Специалисты полагают, что "сплошному освоению" в первую очередь подвергнутся северное и северо-западное направления: зоны до Сестрорецка, до Токсово. Застройка неизбежно будет смешанной, с постепенным понижением этажности. Также востребованными будут территории, прилегающие к Пушкину, Павловску. Участки вдоль Московского шоссе пока активно осваиваются промышленностью и торговлей. Открытие "ИКЕИ" даст дополнительный толчок развитию Мурманского направления (классическая "точка роста"). Отдельный сюжет связан со строительством КАД. Кольцевая дорога потребует соответствующей инфраструктуры (заправки, сервис, кафе) и позволит осваивать новые зоны. Однако в непосредственной близости от дороги участки, считавшиеся элитными, неизбежно потеряют в статусе.

Пока в городе общественность воюет с "уплотнителями", а архитекторы переживают за музейный облик Петербурга, все самое интересное будет случаться поблизости.

Мнения

Валерий ГУТОВСКИЙ, заместитель генерального директора компании "Петербургстрой Skanska":

- Город не может бесконечно развиваться внутрь: участков нет, расселение долго и дорого, "уплотнение" проблематично. Город будет расти в направлении Юнтолово, Ольгино. На юге и юго-западе - за Стрельну... Застройка пойдет вдоль трасс. Главная проблема - не столько сети, сколько мощности.

Владимир ЛЮБОМИРОВ, президент компании "Элита-Девелопмент":

- Сегодня чисто географически нет предпосылок для слияния Петербурга с пригородами. Город развивается так, что жилые массивы не подходят к пригородам вплотную: их отделяют либо промзоны, либо помойки (кроме, может быть, Петергофского направления). Париж и Лондон переходят в предместье органично и незаметно. Нет границы - ни ландшафтной, ни архитектурной. В Москве есть условная граница - МКАД.

У нас - в силу размещения в дельте Невы - более вероятно развитие системы городов-спутников.

Роман ШКАПОВ, генеральный директор компании "Бекар. Загородная Недвижимость":

- В первую очередь развитие пойдет между Петербургом и Пушкином. Многое зависит от темпов строительства Кольцевой и оттого, как будет складываться инфраструктура. Вблизи развязки земля дорожает.

На первом этапе развития пригородов ведущей будет оставаться жилая функция. Заводы тоже выводить надо - но, скорее, это произойдет на Кировском и Московском направлениях (достаточно доступных, но не котирующихся в качестве жилых).

Светлана БОТВИЧ,

генеральный директор компании "Авторитет":

- Есть круг просто любителей, которые хотят жить именно в пригороде - в Сестрорецке, Пушкине, Павловске... Здесь приличная "социалка" сочетается с отличной экологией: парки, леса, озера. В пригород переезжают те, кто привык там жить (дачники, владельцы индивидуальных домов). Люди из дальних пригородов, заработав денег, переезжают поближе - вариант улучшения, но со своей спецификой. В пригородной застройке будет намешано всего понемножку: "точечные" дома, малоэтажные комплексы, таун-хаузы, коттеджи.

Владимир ГАВРИЛЬЧУК,

генеральный директор фирмы "Адвекс-РОССТРО":

- У нас из естественных ограничений - только залив. И отчасти административная граница субъекта Федерации. Курортный район будет развиваться, это очевидно. Через несколько лет до Сестрорецка и дальше сформируется сплошная зона: жилье, мотели, отели...

Надо учитывать московский опыт "втягивания" прилегающих городов-спутников. От Клина и далее - сплошная застройка. Много крупных предприятий сервиса вынесено за территорию Москвы.

Дмитрий СИНОЧКИН
Недвижимость и строительство Петербурга (N 49)