30 октября 2001 опубликован и вступил в действие Земельный кодекс
Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации". Это вызывало беспокойство рядовых землевладельцев, которые стали
обращаться в органы власти и в областные средства массовой информации
с просьбами разъяснить изменения в земельном законодательстве. В связи с
этим пресс-центр Правительства Ленинградской области организовал интервью с первым заместителем
директора Ленинградской областной регистрационной палаты Ириной Евгеньевной Черных. Она пояснила
основные вопросы. Связанные со вступлением нового кодекса в силу, изменения
в порядке оформления документов о правах на земельные участки. Какие
же произошли изменения? - Прежде, чем попытаться ответить на этот
вопрос, необходимо остановиться на некоторых принципах, сформулированных в названных законодательных
актах. Прежде всего, – это принцип единства судьбы земельных участков
и прочно связанных с ними объектов. Что это означает для
каждого из нас? А то, что нельзя распорядиться домом, не
определив одновременно и судьбу земельного участка, на котором этот дом
расположен и, соответственно, наоборот: если вы решили продать земельный участок,
на котором находится принадлежащий вам объект недвижимости, то продавать, следует
все вместе. Это правило также закреплено и в пункте 4
статьи 35 Земельного кодекса. Кроме того, для того, чтобы определять
судьбу земельного участка, то есть передавать права на него, необходимо
иметь эти права, подтвержденные документально. В этой связи в первую
очередь следует озаботиться тем гражданам, которые не имеют оформленных надлежащим
образом документов на земельные участки, под принадлежащей им той или
иной недвижимостью, с тем, чтобы не решать эти вопросы в
"пожарном" порядке, когда такая необходимость возникнет. Хочу сразу сказать, что
дело это длительное и довольно дорогостоящее. Ведь необходимо будет сделать
кадастровый план земельного участка, это требование сформулировано в пункте 1
статьи 37 Земельного кодекса, а в случае отсутствия правоустанавливающих документов
– установить свои права в судебном порядке. Но это касается
только тех, кто, например, приобретя дом, никак не позаботился оформить
свои права на занимаемую им землю или, получив землеотвод под
строительство дома, оформил только права на дом, а земельный участок
- нет. Те граждане, кто имеет документ о праве собственности
на земельный участок, это свидетельства образца 1992-93 года, выданные земельными
комитетами, могут "спать спокойно". Закон признает их права юридически действительными.
Единственное, что следует иметь ввиду, что при совершении сделки им
также необходимо будет осуществить кадастровый учет земельного участка, если ранее
этого не было сделано. Раз уж зашла речь о кадастровом
учете, который включает в себя составление кадастрового плана и присвоение
земельному участку кадастрового номера, хочу обратить внимание, что указанный документ
составляется один раз и срока "годности" не имеет. Он индивидуализирует
(описывает) определенный земельный участок и должен передаваться при совершении сделки
новому собственнику. К сожалению, имеются случаи, когда нотариусы требуют при
совершении каждой сделки с земельным участком представлять "новый" кадастровый план,
а стоит он не мало. Это требование совершенно незаконно, поскольку
не важно какая фамилия указана в нем в качестве правообладателя.
Кадастровый план нужен только как документ, однозначно описывающий границы и
характеристики земельного участка, которые, конечно же, не меняются от того,
что сменился собственник. Вот из-за таких необоснованных требований зачастую расходы
на совершение сделки вырастают до гигантских размеров, что вызывает повсеместное
и вполне справедливое возмущение у граждан. Кстати, что касается платы
за регистрацию права собственности, то для граждан за месячный срок
она составит: на предоставленный земельный участок - сто рублей, на
приобретенный по сделке или по наследству – двести рублей. Если
новый собственник изъявит желание сократить срок регистрации до пяти дней,
то размер платы составит двести пятьдесят и триста рублей, соответственно.
Данные расходы могут возрасти только при дарении земельного участка, поскольку
в этом случае регистрации подлежит не только право собственности, но
и сам договор, или при одновременной регистрации права не только
на земельный участок, но и расположенный на нем дом. Возвращаясь
к рассматриваемой теме, необходимо остановиться на таких видах права на
землю, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого
владения, которые относятся к ограниченным вещным правам. Их "ограниченность" заключается
в том, что владельцы таких земельных участков не имеют права
ими распоряжаться, то есть владеть и пользоваться ими могут, а
вот продать или подарить – нет. Исключение составляет только возможность
передать по наследству земельный участок, принадлежащий на праве пожизненного наследуемого
владения. Положения нового Земельного кодекса и Закона о его введение
в действие направлены на постепенное избавление от этих прав. Теперь
гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве
пожизненного наследуемого владения предоставляться не будут. Как быть тем, у
кого уже есть земельные участки на одном из этих прав?
Я бы посоветовала переоформить их на право собственности, тем более
что в соответствии с Кодексом приобретение таких земельных участков в
собственность осуществляется бесплатно, при этом запрещено взимание каких-либо денежных сумм
помимо сборов, установленных федеральными законами. Это целесообразно сделать тем, кто
хочет распорядиться земельным участком либо домом, расположенном на земельном участке,
принадлежащем продавцу на ограниченном вещном праве. В этом должен быть
заинтересован, прежде всего покупатель, поскольку ограниченное вещное право не может
перейти к нему по договору, и у него в последствии
может не быть права на приобретение земельного участка на льготных
условиях. Если же покупателя не пугают возможные проблемы, то можно
перед сделкой и не переоформлять ограниченное вещное право продавца. Однако,
необходимо иметь ввиду, что договор продажи недвижимости не должен содержать
условия о переходе права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого
владения к покупателю недвижимости и, наоборот, должен содержать положения о
его обязанности оформить свои права на землю под приобретаемой недвижимостью
в соответствии с Земельным кодексом. Тем же, кто не собирается
продавать или иным образом распоряжаться своей недвижимостью, можно не торопиться
переоформлять свои права на землю, поскольку для граждан правило о
бесплатной передаче земельных участков в собственность сроком не ограниченно, и
это прямо указано в пункте 3 статьи 3 Закона "О
введении в действие Земельного кодекса РФ". Что же касается новых
требований к документам, касающихся прав на землю, то теперь в
соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса в актах уполномоченных
органов о предоставлении земельных участков, в документах государственного земельного кадастра,
а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах
о государственной регистрации прав на них, и в иных, предусмотренных
законодательством случаях, должна указываться категория земель, к которой отнесен земельный
участок. Такие категории установлены в пункте 1 статьи 7 Кодекса,
и всего их семь, это: земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального
назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса Если в тех документах, которые есть
у гражданина, одна из перечисленных категорий не указана, то перед
совершением сделки с земельным участком необходимо внести ее в кадастровый
план в том органе, который его удостоверяет и в дальнейшем
не забыть указать ее при составлении договора.
На практике часто
возникают трудности с определением видов сделок, подлежащих государственной регистрации. Напомню,
что в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса
РФ "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом". При решении вопроса о
том, какие сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в
соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", Кодекс в пункте 2 статьи
25 отсылает к федеральному законодательству. Следовательно, регистрации подлежат те сделки,
для которых это требование установлено законом, за исключением договоров аренды,
субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, заключенных на срок менее
одного года (пункт 2 статьи 26 Кодекса). Таким образом, государственной
регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры
аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, если они заключены
на срок один год и более, а также дарения, ренты
земельного участка и договор ипотеки. С введением в действие Земельного
кодекса должны прекратиться и споры о необходимости обязательного нотариального удостоверения
договоров купли-продажи земельных участков, поскольку признан, в числе прочих, утратившим
силу содержавший такую норму Закон "О праве граждан Российской Федерации
на получение в частную собственность и на продажу земельных участков
для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального
жилищного строительства". Таким образом, граждане вправе сами решать удостоверять им
сделку с землей у нотариуса либо нет. Хочу только напомнить,
что если вы будете заключать договор в простой письменной форме,
то заявления на регистрацию перехода права на земельный участок должны
подавать обе стороны, то есть и продавец, и покупатель. В
данном кратком анализе некоторых положений Земельного кодекса РФ затронуты только
те вопросы, незнание которых может уже сегодня стать препятствием для
регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Первый
заместитель директора Учреждения юстиции – Ленинградской областной регистрационной палаты И.
Е. Черных
|
