Земельный рынок. Основные направления развития Первоначальный этап развития любого
рынка, как правило, характеризуется большим объемом спекулятивных сделок, ростом цен
и деловой активности. На рынке всегда имеются субъекты, которые обладают определенной
долей инсайдерской информации, способствующей процессу спекуляции тем или иным товаром.
Кроме того, начальный период развития рынка в нашей стране сопровождается
действием "правил игры" на рынке, в рамках которых оценка стоимости
одного и того же объекта недвижимости может иметь достаточно широкий
диапазон значений. "Товаром" земельного рынка являются различные виды прав на земельные
участки. Сами земельные участки обладают рядом специфических характеристик, которые придают
земельным участкам ряд уникальных свойств. Прежде всего, это ограниченность земельных
ресурсов, практически неограниченный "срок службы" и преобладающие тенденции роста цен
этого "товара". Наличие этих свойств у земельных участков предопределило повышенный интерес
к ним со стороны сильных игроков рынка не только с
целью проведения спекулятивных операций, но и в качестве объектов долгосрочных
вложений финансовых средств. Мировая история содержит многочисленные примеры, подтверждающие следующую закономерность:
введение либеральных "правил игры" на земельном рынке в отношении частной
собственности на земельные участки, приводит к концентрации этих прав у
очень ограниченного числа лиц за достаточно короткое время. В настоящее время
имеется достаточно много причин, позволяющих утверждать, что земельный рынок России
все более "либерализуется", на нем идут широкомасштабные процессы скупки земельных
ресурсов сильными игроками рынка. Факты скупки земельных участков в Московской
области были отмечены даже в официальных заявлениях представителей властных структур
этого региона. Можно допустить, что на нынешнем этапе развития земельного рынка
ряд его игроков пока планирует проведение только спекулятивных сделок, однако
сильными игроками рынка земельные участки приобретаются в основном в качестве
долгосрочных активов. Первые признаки начала процесса скупки земельных участков появились еще
в середине 90-х годов, но процесс скупки был достаточно избирательным.
Земельные участки скупались участниками рынка только в местах с наиболее
высокой перспективой роста цен (участниками рынка использовался термин "недооцененные"). Подобное
поведение участников рынка является достаточно типичным, поскольку на рынке вначале
"осваиваются" наиболее доходные ниши. Как правило, это были земельные участки
по Рублево-Успенскому направлению и, частично, в ряде так называемых "стародачных
мест". Дальнейшие изменения ценовой ситуации на земельном рынке характеризовались постоянным
и достаточно устойчивым ростом цен на земельные участки в местах
скупки земельных участков. Даже последствия правительственного дефолта по ГКО практически
не сказались на ценовой ситуации на рынке земельных участков в
наиболее престижных местах Рублево-Успенского направления. Наблюдения за изменением цен на земельные
участки в процессе первоначального этапа работы земельного рынка дают основание
сделать следующее важные предположения: максимальные цены на рынке характерны для
тех объектов недвижимости, которые фактически находятся в собственности участников рынка
(юридических и физических лиц), как правило, входящих в число сильных
игроков; представители сильных игроков рынка заинтересованы в постоянном приумножении своего
капитала, поэтому они делают все возможное для обеспечения этого процесса;
наиболее дорогие объекты недвижимости имеют достаточно устойчивую тенденцию дальнейшего роста
цен; при положительных тенденциях в национальной экономике, места расположения подобных
объектов недвижимости, как правило, растут по площади и периодически возникают
новые кластеры роста цен. Стоимость земельных участков, как правило, имеет
тенденцию к росту, особенно в городах и пригородных зонах, при
условии перспектив их экономического развития. Эти перспективы определяют существующий и
перспективный уровень инвестиций со стороны инвесторов. Для депрессивных регионов характерна
низкая, но достаточно постоянная цена на земельные участки с тенденцией
к её дальнейшему незначительному снижению. Для инвестиционно-привлекательных регионов на начальном
этапе развития рынка характерен достаточно интенсивный рост цен на земельные
участки, особенно в условиях отсутствия эффективной системы антимонопольного и налогового
законодательства, включая правоприменительную практику. Можно допустить, что существенные изменения "правил игры"
на земельном рынке могут привести к некоторому росту цен на
земельные участки даже в депрессивных регионах. Но уровень цен в
значительной степени зависит от планов сильных игроков рынка в данном
регионе. "Правила игры" на любом рынке являются отражением законов долженствования, то
есть законов, принятых людьми для обеспечения совместного проживания. Достаточно очевидно,
что эти законы субъективны по своей природе. Поэтому не может
быть "объективных законов рынка", информация о которых периодически появляется в
прессе в отдельных статьях, либо во фрагментах интервью. У всех участников
рынка есть, если можно так выразиться "основной инстинкт рынка" -
это экономический эгоизм каждого участника рынка. Но это не закон
рынка, а именно инстинкт, благодаря которому рынок работает. Экономический эгоизм участников
рынка может приводить к достаточно жестким или даже жестоким проявлениям
по отношению к части общества. Но практически в любом обществе
есть понятие "справедливости". По сути, основной задачей власти является нахождение баланса
между экономическим эгоизмом каждого члена общества и мерой справедливости общества
по отношению к каждому своему члену. Основные способы развития рынка
- либерализация и социализация, фактически являются отражением экономического эгоизма и
справедливости в обществе. Но вернемся к процессам, происходящим на земельном рынке. Достаточно
очевидна следующая последовательность действий: "скупка – спекуляция – концентрация прав
на земельные участки у незначительного числа лиц". В настоящее время
достаточно эффективно лоббируется сильными игроками рынка законодательное разрешение ипотеки сельхозземель.
При существующих грабительских процентах по ипотеке, оставшиеся не скупленными сельхзземли
очень быстро перейдут в собственность сильных игроков рынка. Вместе с тем,
развитие ипотеки (со справедливым годовым процентом) и рынка ценных бумаг,
обеспеченных объектами недвижимости, являются необходимыми условиями дальнейшего развития отечественного рынка
недвижимости. Отсутствие эффективной для общества системы антимонопольного и налогового законодательства, может
продлить срок переходного периода еще на значительное время. Земельные ресурсы остались
практически последним активом государства и муниципалитетов, способных приносить постоянные гарантированные
доходы для проведения социальных программ. Стремление передать их в частную
собственность с высокой степенью вероятности приведет к свертыванию социальных программ,
несмотря на все предвыборные "реверансы" власти. Конечно, сохраняется теоретическая возможность радикального
изменения норм налогового законодательства. Но вероятность таких действий со стороны
власти практически равна нулю, учитывая стратегический курс центра на дальнейшую
либерализацию рынка… Крапин Александр,
главный редактор
информационно-аналитического Бюллетеня "RWAY"
|
