На протяжении прошлого года на первичном и вторичном рынках жилья
цены увеличивались почти равными темпами. Типовые квартиры в новостройках подорожали
по данным реальных сделок на 31% .
В 2002 году ввод
жилья достиг 1,2 млн кв.м. Если в третьем квартале площадь
квартир в объектах разной степени готовности составляла 3,33 млн кв.м,
то к концу года -3,96 млн. Анализируя предложение, можно прогнозировать,
что в 2003 году в эксплуатацию будет сдано 1,5 млн
кв.м.
Устойчивый спрос
Спрос на малогабаритное жилье - комнаты и 1-комнатные квартиры
- по низким ценам по-прежнему многократно превышает предложение. Да и
рынок в целом функционирует как рынок продавца. В 2003 году
кардинальные изменения маловероятны.
Как одну из тенденций прошлого года можно отметить
увеличение интереса покупателей к строящемуся жилью и, как следствие, рост
доли сделок на первичном рынке в общем количестве операций с
1:3 до 1:2-2,5. Это вызвано увеличением объемов строительства, а также
повышением требований покупателей к жилью на фоне дефицита ликвидных объектов
на вторичном рынке.
Растущее предложение
В течение года на рынке увеличилась доля
панельных и кирпично-монолитных домов и сократилась доля кирпичных. В 2003
году можно ожидать дальнейшего роста предложения панельных домов, которые при
умелом подходе к планировкам способны успешно заполнять нишу дешевого типового
жилья - пожалуй, самую востребованную на рынке.
Среди районов города Приморский
по-прежнему лидирует по объемам застройки, также велика доля Выборгского района.
Заметно возросла доля Невского района, в котором пользуются спросом дома
в районе станции метро "Проспект Большевиков". Довольно много интересных проектов
появилось в южных районах города, среди которых и у застройщиков,
и у покупателей наиболее популярен Московский. Даже в традиционно непрестижном
Красносельском районе ведется активное строительство. Больше всего панельных домов построено
в Невском районе, где формируется вторая по значению (после Приморского)
зона строительства жилья "экономкласса".
Распределение рыночного предложения по заявленным срокам сдачи
объектов показывает, что суммарная доля объектов, которые должны быть сданы
в I квартале 2003 года, составляет не более 5% от
общего объема предлагаемого на рынке жилья.
Анализ структуры предложения по объектам,
реализуемым корпорацией "Петербургская Недвижимость", показывает, что соотношение 1 -2-3-комнатных квартир
50-30-20% стало практически стандартным как для кирпичных и кирпично-монолитных, так
и для панельных домов. Оно обусловлено существующей структурой спроса. В
дальнейшем это соотношение может изменяться в пользу 1-комнатных квартир. Однако
стоит отметить, что в случае развития таких институтов стимулирования спроса,
как, например, ипотека, пропорция может измениться в обратную сторону. Те,
у кого сейчас есть деньги только на 1-комнатную квартиру, смогут
приобрести более просторное жилье.
Цены следуют за рынком
Цены на первичном рынке
к концу года превысили докризисный уровень. Особенно заметно увеличение цен
на качественное жилье, спрос на которое удовлетворяется за счет строящихся
объектов. Больше всего цены выросли в центре города (элитные проекты)
и в Невском районе. Наиболее заметно подорожали панельные дома в
Выборгском районе и у станции метро "Проспект Большевиков".
Цены реальных сделок
по типовому жилью растут быстрее (31% за год), чем цены
предложения (25% за год). Эти показатели сближаются, они свидетельствует о
разогреве конъюнктуры.
Минимальный рост цен зафиксирован в июне-июле - менее 1%
в месяц. Максимальный - в августе-сентябре - 3-4% в месяц.
Среднемесячный рост в 2002 году составил 2,3%, это значение одинаково
как для цены предложения так и для цены сделок.
Проблемный сектор
Одной
из главных проблем для первичного рынка остается вероятность затоваривания. С
одной стороны, спрос жилье, в том числе новое, устойчиво в
сок. С другой стороны, платежеспособность потребителей может войти в противоречие
с постоянно растущими ценами. Давать достоверные прогнозы в этих ситуацииях
трудно. Учитывая, что на протяжении последних лет ежегодно вводит немногим
более 1 % от существующего жилого фонда и 95% строящихся
квартир проданы к моменту сдачи, можно предположить: при неблагоприятных начальных
условиях наихудший финал - снижение темпов продаж. Причем относится это
преимущественно к жилью среднего выше среднего ценового уровня и на
си дельных территориях.
Проблемой в развитии первичного рынка остается дефицит участков
под строительство. Уплотняющая застройка все чаще входит в противоречие с
интересами жильцов окружающих домов - публичные дискуссии все чаще переходят
в скандалы, Остро ощущается отсутствие единой концепции развития как города
в целом, так и отдельных его районов. Все надежды связаны
с разработкой нового Генплана.
Вместе с тем уже сейчас можно сказать,
что при застройке новых территорий необходим комплексный подход к развитию
транспортной и социальной инфраструктуры. В условиях, когда львиная доля строительства
финансируется частными инвесторами, плохая транспортная доступность, неразвитая торговая сеть, отсутствие
объектов образования и здравоохранения способны серьезно снизить инвестиционную привлекательность новых
районов и замедлить их развитие.
