В последнее время рынок управления недвижимостью Санкт-Петербурга заметно преобразился. Возросло, в частности, количество бизнес-центров и крупных торговых комплексов, собственники зданий и арендаторы стали требовательнее относиться к управляющим компаниям. Вместе с тем, по мнению самих управляющих, остались нерешенными многие проблемы, мешающие качественному развитию этого рынка.

Считается, что первый бизнес-центр в Петербурге был создан в 1993 году. Очевидно, к тому же времени следует отнести появление и первых управляющих. Однако активная деятельность на рынке управления недвижимостью была зафиксирована лишь год-два назад. Именно тогда передовые управляющие стали задумываться не только о том, как заработать больше денег, но и предприняли реальные попытки сделать рынок цивилизованным, понятным как для своих клиентов, так и для коллег по бизнесу.

Основная проблема петербургских управляющих компаний (УК) заключается в нехватке профессиональных кадров (подробнее в материале на этой же полосе). Кроме того, по мнению генерального директора УК «VMB-Траст» Александра Гришина, участники рынка управления недвижимостью испытывают дефицит информации о его развитии. Взять, к примеру, владельцев зданий или их потенциальных владельцев (инвесторов). Как и несколько лет назад, в основном они действуют методом проб и ошибок, то есть пытаются управлять недвижимостью сами. Ничего хорошего, как правило, из этого не получается, и неудачники вынуждены бывают обращаться к профессионалам.

Помимо этого есть так называемая «проблема разрыва между продавцом и покупателем»: первые пытаются продать дороже, вторые, понятно, купить дешевле. В результате возникает конфликт интересов, который препятствует приходу в Петербург крупных инвесторов, в том числе иностранных компаний.

Директор УК «Бекар» Татьяна Скаландис указывает также на сложные взаимоотношения с чиновниками в части управления государственной собственностью. По ее мнению, городские власти нередко затягивают принятие тех или иных решений, особенно когда применяются нетрадиционные схемы управления принадлежащих государству объектов недвижимости.

На данный момент в северной столице реально работают около 10 компаний, которые управляют чужими объектами недвижимости, и примерно 20 фирм, занимающихся управлением своей недвижимостью. Все они в разной степени развиваются и утверждают, что конкуренции не боятся.

Сегодня на рынке, по признанию самих управляющих, начинает формироваться класс собственников, предъявляющих УК достаточно жесткие требования. «Одни, – уточняет Татьяна Скаландис, – устраивают а-ля тендер среди управляющих компаний, в рамках которого просят разработать небольшую концепцию управления объектом, рассчитать приблизительную расходную часть и рассказать о финансовых условиях процесса управления. Другие – принципиально обращаются к конкретному управляющему, что позволяет нам говорить о влиянии на выбор собственника имиджа той или иной управляющей компании».

В последнее время заговорили о приходе на петербургский рынок иногородних и иностранных УК. Но и здесь существуют проблемы. Скажем, иностранные инвестиции в сектор строительства крупных бизнес-центров или торгово-развлекательных комплексов предполагают наличие иностранных консультантов, в том числе и в сфере управления. «Экономика Петербурга, и тем более российских регионов, – говорит Александр Гришин, – не позволяет привлекать иностранный консалтинг в силу того, что, с одной стороны, это дорого, а с другой – нерационально. Ответственность западные специалисты берут на себя очень узкую и, как правило, не решают тех задач и потребностей, которые ставит при заключении договора собственник или инвестор».

Руководитель УК «VMB-Траст» считает преувеличением высказывания некоторых управляющих о бурном развитии рынка и большом притоке новых площадей. «Конечно, они появляются, – говорит Александр Гришин, – но на самом деле идет реконструкция существующих объектов. Например, как сдавались в аренду помещения какого-либо завода лет десять назад, так и сдаются в наши дни».

По-прежнему рост предложений в бизнес-центрах уступает росту спроса. Особой популярностью у арендаторов пользуются бизнес-центры классов «B» и «C». Люди не готовы пока выкладывать большие деньги за класс «A» (таких зданий в Петербурге единицы), но уже и не хотят сидеть на территориях заводов, НИИ, платить непрозрачную аренду, подвергать личное имущество различным рискам и т.д.
Исходя из этого, следует ожидать появления в будущем в основном бизнес-центров класса «B» и «C». По крайней мере, все основные игроки на этом рынке неоднократно заявляли о расширении своего бизнеса именно за счет таких зданий.

Андрей Теплоухов
OOO "Издательство Строй-Пресс"