Станислав Липски, к. э. н., старший преподаватель кафедры землепользования и
земельного кадастра Государственного университета по землеустройству, Москва Формирование регулируемого государством земельного
рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение
в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и
переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим
для развития и совершенствования производства.
Земельная доля — социально-экономическое явление,
присущее современной аграрной реформе. Как известно, результатом раздела земель сельскохозяйственных
предприятий на земельные доли стал переход половины общей площади сельскохозяйственных
угодий (около 115 млн га) в частную собственность. Предполагалось, что это
будет способствовать обеспечению социальной справедливости и концентрации земли у эффективно
хозяйствующих собственников. Действующее законодательство предоставило собственникам земельных долей право совершать
с ними разного рода сделки, в том числе связанные с
отчуждением или выделением долевых земельных участков в натуре. Возник рыночный оборот
земельных долей, имеющий правовые, социальные, экологические, морально-нравственные и политические аспекты.
Перераспределение земель сельскохозяйственного назначения должно привести к рациональному соотношению объемов
сельскохозяйственного производства и используемых земельных ресурсов. Существуют два основных способа перераспределения
земель. Один из них основывается на совершении сделок купли-продажи, аренды,
мены, передачи земельного участка в безвозмездное пользование и т. п.,
осуществляющихся при участии двух заинтересованных сторон — это рыночное перераспределение
земель. Другой способ предполагает изъятие земель и предоставление их в
пользование, осуществляющиеся при участии трех сторон: специально уполномоченного на то
лица, например представителя государственных или муниципальных органов, получателя земли и
землепользователя на момент перераспределения — это административное перераспределение земель. Все
существующие сегодня формы перераспределения земель являются сочетанием этих двух основных
способов. Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный
рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру
залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать
эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства. Но рынок
земли не должен быть бесконтрольным — нельзя допустить экономически необоснованного
перераспределения сельскохозяйственных земель. Вовлечение земли в рыночный оборот сопряжено с
рядом негативных явлений, таких как спекуляция, выведение плодородных земель из
сферы сельскохозяйственного использования, возрастание социальной напряженности в обществе и других.
Поэтому земельный рынок должен регулироваться государством, которому при этом необходимо
учитывать специфику вовлекаемых в оборот земель, сложившуюся систему земельных отношений
и структуру землепользования. Неверно сводить понятие рынка земли только к операциям
купли-продажи. Рыночное перераспределение земель является добровольной, выгодной обеим сторонам переуступкой
земли одним землепользователем другому. Земельный рынок подразумевает заключение любых не
противоречащих закону сделок, в том числе и не влекущих отчуждения
земельных участков. По нашему мнению, выделение земельных долей в натуре,
во-первых, вступает в противоречие с интересами сельскохозяйственного производства и фундаментальными
взглядами на особенности земель сельскохозяйственного назначения, такими как рациональное использование
земель, их охрана, соблюдение целевого назначения угодий, во-вторых, порождает юридические
коллизии, так как действующее законодательство, регулирующее гражданско-правовые и хозяйственные правоотношения,
не в полной мере учитывает специфику, связанную с земельными долями. Часто
экономически целесообразной бывает сдача земли в аренду. В большинстве стран
аренда земель дополняет институт купли-продажи, а там, где нет частной
собственности на землю, является основным инструментом рыночного перераспределения земли. В
нашей стране передача земли в аренду — это один из
способов реализации собственниками земельных долей своих прав, а также источников
дополнительного дохода, получаемого в денежной или натуральной форме. С помощью
института аренды земельных долей можно оптимизировать соотношение площадей угодий и
размеров других производственных ресурсов в хозяйстве. Таким образом, рынок земельных
долей необходим, а его основной формой на данном этапе должна
стать аренда. Принципы государственного регулирования рынка земельных долей должны быть следующими: безусловное
сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;
запрет выделения земельных долей
на местности в специализированных (племенных, семеноводческих и других) хозяйствах;
мораторий
во времени или ограничения на некоторые виды сделок с земельными
долями, связанные с особенностями региона (например, малоземелье или неблагоприятная экологическая
обстановка и т. д.);
стимулирование сделок, способствующих оптимизации землепользования;
преимущественное
право покупки земельных долей сособственниками или хозяйством, которое арендует земельные
доли у собственников для ведения сельскохозяйственного производства;
введение специальных квалификационных
требований к потенциальному покупателю земельных долей, намеренному организовать крестьянское (фермерское)
хозяйство;
дифференцированное налогообложение сделок с земельными долями (с учетом продолжительности
владения ими продавцом, причин продажи и других обстоятельств).
К настоящему
времени большинство собственников долей передали их во временное пользование сельскохозяйственным
организациям, приблизительно треть еще не приняла решения по распоряжению своей
долей. Необходимо упорядочить взаимоотношения собственников земельных долей с сельскохозяйственными организациями,
использующими соответствующие этим долям земельные участки. Эти взаимоотношения должны быть
выгодны обеим сторонам в любых регионах России. Должен быть законодательно
определен статус невостребованных земельных долей. Необходимо выполнить такие землеустроительные работы,
как: создание необходимых организационно-территориальных условий для кооперирования при производстве продукции и
инженерном обустройстве территории;
установление границ земельных массивов, соответствующих невостребованным земельным
долям и земельным долям, собственники которых не реализовали свои права
по распоряжению ими;
обоснование ограничений использования земель в процессе сельскохозяйственного
производства или их обременения правами лиц – не собственников;
обоснование
перевода малопродуктивных угодий, числящихся в категории ценных земель, в менее
ценные виды угодий.
|
