Ни одна сделка на квартирном рынке не обходится без предварительных платежей. Однако единых правил их оформления до сих пор нет. Зачастую из-за этого агентство несет убытки. По мнению юристов, лучшая форма - залог, но деньгами его брать нельзя.
Редкая сделка на рынке недвижимости проходит целиком "по-белому" (даже оплата покупки в инвалюте противоречит российскому законодательству). Но каждая начинается с предварительных платежей покупателя, которые необходимо грамотно оформить. Внесенные деньги служат для агентства (а иногда и продавца) гарантией того, что покупатель не изменит решение в последний момент и работа посредника не окажется проделанной впустую.

Как назвать

Если сделка срывается, эти средства становятся предметом судебного разбирательства. Неправильно оформить их - значит подставить себя под удар. "Нередко из-за этого фирмам приходится платить, даже если клиент не прав по сути дела. Но отказаться от судебных тяжб выходит дешевле, чем "светиться" в органах юстиции", - делится опытом Александр Петренко, сотрудник адвокатской фирмы "Юринформ-Центр".

В агентствах предварительные платежи именуют по-разному: авансом, задатком или залогом. "В принципе, закон не запрещает придумывать и другие способы обеспечения обязательств, которые покупатель берет на себя. На практике же все поступают одинаково: часть денег - вперед. Но статус и дальнейшая судьба этой суммы зависит от того, как ее назвать", - говорит Владимир Малашин, партнер адвокатского бюро "Юникс".

Под авансом понимают деньги (или ценности), выдаваемые вперед в счет причитающихся платежей. Если договор не доведен до конца, работа считается незавершенной и аванс должен быть возвращен клиенту. Вернув аванс, агентство вправе требовать штраф за неисполнение обязательств- но лишь через суд, пройдя сквозь все "прелести" судебных разбирательств.

Задаток (сумма, уплачиваемая вперед в обеспечение всего платежа) - довольно удачный способ заставить клиента выполнить его обязательства. У задатка есть особенности: если обязательства не выполнит агентство, оно должно вернуть задаток в двойном размере. Но при нормальной работе у риэлтерской фирмы не должно возникнуть проблем.

Однако, что существенно для риэлтерской деятельности, любые платежи (и аванс, и задаток) должны производиться в рублях через кассу в оборудованном офисе. Иначе первая же проверка выявит нарушение финансовой дисциплины.

Поэтому юристы, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют пользоваться третьей формой - залогом. Залог, то есть передача имущества в обеспечение обязательств, - операция, к финансам никакого отношения не имеющая.

Только без денег

Важно помнить, что по закону в залог нельзя брать деньга, но не запрещено брать некие зеленые бумажки с изображением Джорджа Вашингтона. Многие агентства упускают эту деталь, а в суде договор с залогом 1000 долларов США" будет признан "незаключенным" (основание: не обозначен предмет залога).

Поэтому принимаемые деньги необходимо описать как вещи: например, 10 купюр достоинством по 100 долларов.

Также надо переписать номера купюр - в противном случае предмет залога будет признан неопределенным (таких бумажек в мире много, какие же вы брали в залог?) со всеми вытекающими последствиями. Кстати, по словам работников недавно открывшегося депозитария на ул. Восстания, 6, у них появилась пока единственная в городе машинка, которая умеет распечатывать список с номерами и номиналом "прогоняемых" через нее банкнот. Номера можно и не переписывать, а сделать ксерокопию.

Само по себе удобно, что залоговая форма позволяет принимать платеж в долларах. По закону это не финансовая операция, и никаких лицензий на работу с валютой агентству не потребуется.

В качестве залога можно также описать некий "ценный пакет", в который вложена та же тысяча долларов. Что находится в нем, суд не будет интересовать вообще, но сам пакет должен быть четко идентифицирован в договоре (для этого на нем обычно делают соответствующую надпись). Кроме того, пакет следует опечатать и поставить на нем подпись залогодателя. Это правило соблюдается редко, тогда как в суде агентство может просто поменять пакет, в полном соответствии с законом вручив клиенту "пустышку", на которой написана "кодовая" фраза. К чести риэлтеров, таких случаев в городе пока не было. Но предусмотреть подобный вариант - значит предотвратить возможность его появления.

Дмитрий СПЕРАНСКИЙ
Недвижимость и строительство Петербурга (N 11)